Zur Wertermittlung einer Immobilie stehen verschiedene Bewertungsmethoden zur Verfügung, die je nach Objektart und Bewertungszweck zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können. So kommen bei einem Einfamilienhaus andere Kriterien zum Tragen als bei einem Renditeobjekt.

Die Bewertung hängt von zahlreichen Faktoren ab: Neben Alter und Grösse spielen auch der Ausbaustandard, die Mikro- und Makrolage, die Energieeffizienz sowie weitere objektspezifische Merkmale eine zentrale Rolle. Da keine Immobilie exakt gleich ist wie eine andere, fliesst neben dem sachlichen auch ein emotionaler Wert mit ein – insbesondere bei selbst bewohnten oder familiär geprägten Liegenschaften.

‍Marktwert
Der Marktwert entspricht dem Preis, der unter normalen Marktbedingungen beim Verkauf einer Immobilie voraussichtlich erzielt werden kann. Zur Berechnung wird meist die hedonische Bewertungsmethode verwendet. Diese basiert auf tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien und liefert einen Mittelwert für ähnliche Objekte an vergleichbarer Lage. Der endgültige Marktwert wird jedoch durch das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage bestimmt. Die hedonische Methode eignet sich besonders für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

‍Realwert
Der Realwert (auch Substanzwert) setzt sich aus dem Bodenwert und dem Neuwert des Gebäudes abzüglich der Altersentwertung zusammen. Der Neuwert ergibt sich aus den Baukosten für die Errichtung eines vergleichbaren Gebäudes. Diese Methode wird häufig bei Liegenschaften ohne ausreichende Vergleichsdaten angewendet, zum Beispiel in abgelegenen Regionen oder bei Liebhaberobjekten.

‍Ertragswert
Die Ertragswertmethode dient ausschliesslich der Bewertung von Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern oder Geschäftsimmobilien. Hierbei steht der nachhaltig erzielbare Netto-Mietertrag im Vordergrund, der unter Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten kapitalisiert wird. Der Ertragswert bildet die Grundlage für Investorenentscheidungen.

‍Steuerwert
Der Steuerwert wird von den kantonalen Steuerbehörden zur Berechnung der Vermögens- und Liegenschaftssteuern festgelegt. Die Bewertung erfolgt in der Regel alle 10 Jahre. Der Steuerwert liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert.

‍Versicherungswert
Der Versicherungswert bezeichnet den Betrag, den die Versicherung im Falle einer vollständigen Zerstörung der Immobilie (z. B. durch Brand) zahlen würde. Er bezieht sich ausschliesslich auf den Gebäudeversicherungswert, der Landwert wird hierbei nicht berücksichtigt.

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