Abschaffung des Eigenmietwerts: Chancen und Folgen.

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Die Schweizer Stimmbevölkerung hat am 28. September 2025 einen bedeutenden Systemwechsel beschlossen: Der Eigenmietwert wird abgeschafft, Schuldzinsen können nur noch eingeschränkt abgezogen werden und auch die Unterhaltskosten sind künftig nicht mehr steuerlich geltend zu machen. Was bedeutet das für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer, Vermieter und die Kantone?

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Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das in der Schweiz auf selbstbewohnten Immobilien versteuert wird. Haus- oder Wohnungseigentümer müssen also Steuern auf den angenommenen Mietwert ihrer Immobilie zahlen – auch wenn sie diese nicht tatsächlich vermieten. Dieses System ist seit Jahrzehnten fester Bestandteil der schweizerischen Steuerordnung, steht jedoch zunehmend in der Kritik. Immer wieder wurde daher über die Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert.

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Einschränkung beim Schuldzinsenabzug

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts fällt auch der bisherige, grosszügige Abzug von Schuldzinsen weg. Neu gilt:

• Quotaler Abzug: Schuldzinsen können nur noch im Verhältnis von vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen abgezogen werden.
• Streichung Zusatzabzug: Der bisherige zusätzliche Schuldzinsenabzug von bis zu CHF 50’000 entfällt.
• Keine Vermietung – kein Abzug: Wer keine vermietete Immobilie besitzt, kann auch keine Schuldzinsen abziehen.

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Für Personen, die erstmals Wohneigentum erwerben, gilt eine befristete Entlastung:

• Abzug von CHF 10’000 für Ehepaare bzw. CHF 5’000 für Alleinstehende in den ersten zehn Jahren nach Erwerb.
• Der maximal abziehbare Betrag reduziert sich jährlich um 10 %.
• Bei Verkauf oder Nutzungsänderung entfällt der Abzug.
• Bei Erwerb einer Ersatzliegenschaft innerhalb angemessener Frist kann der Abzug fortgeführt werden.

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Unterhaltskostenabzug

Ein weiterer zentraler Punkt der Abstimmung betrifft die Liegenschaftskosten. Der Abzug von Unterhaltskosten, Versicherungsprämien und Renovationen bei selbstgenutzten Immobilien entfällt künftig vollständig. Für vermietete Objektebleibt die Abzugsfähigkeit der Unterhaltskosten jedoch weiterhin bestehen.

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Energiesparmassnahmen

Bei Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen bleibt es den Kantonen überlassen, ob sie entsprechende Steuerabzüge weiterhin zulassen, während diese Möglichkeit auf Bundesebene wegfällt. Unverändert bestehen bleibt der Abzug für Denkmalschutzmassnahmen sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene. Auch bei Rückbaukosten liegt die Kompetenz künftig bei den Kantonen, entsprechende Abzugsmöglichkeiten vorzusehen.

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Rendite- und Zweitliegenschaften

• Renditeliegenschaften: Für Vermieter gilt, dass Unterhaltskosten weiterhin abziehbar sind, Schuldzinsen jedoch nur noch im Umfang der Quote der vermieteten Objekte zum Gesamtvermögen berücksichtigt werden.
• Zweitliegenschaften: Die Kantone erhalten neu die Kompetenz, eine Objektsteuer auf selbstbewohnte Zweitliegenschaften einzuführen– insbesondere Tourismuskantone könnten so Steuerausfälle kompensieren. Ob und wie diese Steuer umgesetzt wird, ist derzeit offen.

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Fazit

Die Reform wird frühestens 2028 in Kraft treten und markiert einen tiefgreifenden Wandel in der Wohneigentumsbesteuerung. Für schuldenfreie Eigentümerinnen und Eigentümer, insbesondere Pensionierte, bringt sie spürbare steuerliche Entlastungen, während stark verschuldete Haushalte auf bisherige Abzugsmöglichkeiten verzichten müssen. Gleichzeitig vereinfacht die Abschaffung des Eigenmietwerts das Steuersystem, schafft jedoch neue kantonale Unterschiede – etwa bei Energiesparmassnahmen oder der möglichen Einführung von Objektsteuern auf Zweitliegenschaften. Mit dem Entscheid vom 28. September 2025 hat die Schweiz damit einen Neuausrichtung eingeleitet, dessen konkrete Auswirkungen sich in den kommenden Jahren erst vollständig zeigen werden.

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